Il mercato immobiliare in Italia: andamento 2017 e prospettive 2018

Il mercato immobiliare in Italia: andamento 2017 e prospettive 2018

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Il mercato immobiliare in Italia, dopo anni di profonda crisi, ha fatto registrare nel 2017 alcuni elementi positivi rispetto al passato. L' anno appena terminato si è concluso infatti con:

  • volume di compravendite di circa 550mila unità
  • tempo di vendita di un immobile in contrazione rispetto al passato. Nelle grandi città il tempo medio è di circa 167 giorni (180 nel 2016), mentre nei comuni limitrofi è di circa 162 giorni (174 nel 2016).
  • prezzi sostanzialmente stabili, dopo circa 10 anni di continui ribassi
  • aumento della richiesta di immobili residenziali, indotto anche dal livello “contenuto” dei prezzi e dei tassi d’interesse. Anche le tematiche di natura fiscale hanno avuto un impatto positivo, soprattutto per gli acquisti di immobili destinati ad investimento con l’introduzione della cosiddetta “cedolare secca”.

In linea generale, il rendimento medio lordo degli investimenti immobiliari è circa il 4,5%, valore interessante nel contesto di rendimenti di investimenti alternativi più bassi.

Comparto residenziale

  • la domanda è in crescita non solo nel segmento “prima casa”, ma anche in quello degli investitori
  • la tipologia più richiesta è il trilocale, seguito dai quattro locali
  • la disponibilità di spesa delle fasce più basse è aumentata
  • l’offerta per converso non sempre è in linea con le aspettative della domanda e per alcune tipologie di immobili, tendenzialmente quelli di medio-basso livello, è possibile una leggera contrazione dei prezzi
  • i canoni hanno registrato una ripresa, con una domanda interessante per tutte le tipologie. Da rilevare, il continuo aumento del cosiddetto “canone concordato”, dato che sta ad indicare il forte interesse tra i conduttori ed i proprietari della fattispecie.

Sempre con riferimento al comparto residenziale, è opportuno distinguere tra immobili di nuova costruzione e immobili “usati”; questi ultimi hanno registrato un trend negativo, con un calo di circa il 4% su base nazionale.

Per il 2018, il consensus è per un aumento del settore nel suo complesso tra l’1 ed il 2% ed un aumento delle compravendite compreso tra il 2 ed il 4%. Le grandi città, in particolare Milano e Firenze, dovrebbe fare registrare le migliori prospettive con un incremento dei prezzi tra il 2 e 3%. Un tema di grande rilevanza per i potenziali acquirenti di immobili residenziali, ma anche più in generale per gli investitori nei diversi comparti, è quello relativo all’efficienza energetica ed il rispetto dei criteri antisismici: gli immobili che rispecchiano certi standards sono in grado di beneficiare di un premium price.

Comparto Hotellerie

Il mercato degli investimenti alberghieri ha registrato nel 2017 un altro anno record, facendo segnare il terzo anno consecutivo di crescita del comparto con un +7% rispetto al 2016. In termini di volumi, l’anno trascorso ha raggiunto circa 1,7 miliardi rispetto a 1,5 miliardi dell’anno precedente. 47 transazioni, che hanno riguardato più di 10.500 camere, indicano una crescente liquidità del comparto e confermano l’interesse, grazie a buoni fondamentali, degli investitori internazionali, in particolare in fondi di private equity e le grandi catene internazionali. Le aspettative per il 2018 sono positive, anche per il crescente interesse degli investitori ad operare su situazioni più complesse che possono comportare, tra l’altro, la “conversione” dell’immobile o il puro sviluppo.

Comparto Terziario/Uffici

Le operazioni di attivi non residenziali nel 2017 hanno superato i 12 miliardi di euro, con una crescita del 20% rispetto al 2016. Gli uffici confermano di essere la classe di attivi più interessante per gli investitori con un volume superiore ai 4 miliardi, pari a +18% rispetto al 2016. Il mercato degli uffici a Milano continua a mostrare untrend molto positivo con un “assorbimento” di mq. di circa 94.000 nel solo IV trimestre 2017 ed un ammontare annuale di circa 350.000 mq. Il canone medio per mq. è stato circa 550 euro con previsioni di ulteriore crescita nel 2018 e gli anni successivi. Roma rimane in seconda posizione con dati leggermente inferiori sia con riferimento al livello di “assorbimento” sia al canone per mq.

Comparto Logistica

Il comparto della logistica ha fatto registrare una performance di grande interesse, raggiungendo un volume di circa 1,5 miliardi. Questo comparto, dove l’elemento centrale è dato dalla crescita dell’e-commerce, dimostra di essere in forte evoluzione e rappresenta un settore di notevole interesse per gli investitori istituzionali. A fronte di una forte domanda da parte degli utenti, ma con una disponibilità limitata di immobili in grado di soddisfare le nuove esigenze operative, si è registrata una ripresa dell’attività di development per la costruzione di immobili cosiddetti “core” ed una compressione dei rendimenti. A beneficiare di questi cambiamenti di mercato le aree ben infrastrutturate e collegate ai principali punti di snodo del sistema dei trasporti del Paese.

Credito bancario e settore immobiliare

I dati 2017 mostrano come la selezione del credito sia ancora elevata, ma evidenziano anche una crescita del taglio medio erogato e del rapporto importo del mutuo/valore dell’immobile (il cosiddetto loan-to-value, LTV).

Il taglio medio erogato è stato, infatti, pari a circa EUR 130K (+ 3,9% rispetto all’anno precedente) e l’LTV a circa il 67% (65% nel 2016). Il tasso fisso si conferma essere il preferito dagli acquirenti, con oltre il 70% dei richiedenti orientati su questo parametro.

I primi mesi del 2018 confermano la tendenza del 2017, facendo registrare un trend negativo in termini di volumi complessivi di erogato, ma un incremento dell’importo medio (EUR 135K) ed una durata compresa fra i 16 ed i 20 anni (i volumi sono destinati principalmente all’acquisto della prima casa).

Riguardo all’andamento dei tassi d’interesse, si registrano le indicazioni date recentemente dal Governatore della Banca Centrale Europea che evidenziano come “….i tassi rimarranno agli attuali livelli per un prolungato periodo di tempo…..”. Il tasso medio nazionale è stato pari a 2,4%, con un dato medio più elevato al Sud (2,56%) ed al Centro (2,46%). Il perdurare di una situazione di tassi bassi dovrebbe favorire la decisione all’investimento, sia per l’acquisto della prima abitazione sia per operazioni di asset swap destinate a rispondere ad (i) un incremento del nucleo familiare, ovvero a (ii) un miglioramento del reddito della famiglia.

Considerazioni conclusive

Il settore immobiliare rappresenta una componente rilevante della ricchezza del Paese (su una ricchezza complessiva di 10.000 miliardi di euro, il 60% è rappresentato da immobili!). Il mutamento della domanda abitativa in relazione ai forti cambiamenti sociali, demografici ed economici che caratterizzano il nostro tempo pone il settore davanti a sfide importanti quali il rinnovamento dell’offerta per far fronte alle mutazioni del nucleo familiare, la qualità del prodotto in chiave sempre più “domotica”, le “criticità” indotte dal risparmio energetico. Gli operatori che sapranno integrare queste esigenze e offrire prodotti adeguati vinceranno la partita e contribuiranno non solo alla crescita economica, ma anche al miglioramento della qualità della vita.

Le criticità, sia nella scelta dell’immobile sia con riferimento al finanziamento dell’acquisto, sono molteplici e affidarsi a un consulente può anche aiutare a cogliere, sul fronte finanziario, le occasioni che offre il mercato offre.


Fabrizio Bonelli


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